Договоримся по-хорошему?

Договоримся по-хорошему?

№16 (553) от 15.05.2019 г.

Между собственниками жилья и управляющими компаниями (УК) постоянно возникают различные споры по проблемам содержания и ремонта дома. Многих трений можно было бы избежать, но существуют серьезные пробелы в действующих договорах на обслуживание домов (МКД). Проблема качественных и продуманных до мелочей договоров с УК не просто назрела, а перезрела. Проанализировав действующие в Орле двусторонние документы, представители городского общественного совета по ЖКХ пришли к неутешительному выводу: часть из них были разработаны еще 10 лет назад. В итоге действующие договоры зачастую не соответствуют реалиям сегодняшних дней. Более того, в ряде случаев пункты таких договоров вообще противоречат федеральному законодательству. Не менее болезненная проблема — самоустранение города от участия в управлении домами. А между прочим, город сдает в аренду 15% от всего орловского жилья. И нежелание собственника такой значительной доли участвовать в управлении домами создает серьезные трудности общественным активистам.

Моя хата с краю?

На нежелание города как самого крупного собственника недвижимости участвовать в управлении собственными квартирами, указал в своем выступлении известный в Орле инициатор «Школы домкомов» Рафаил Исламгазин. Необходимо, чтобы сама городская администрация заключала договоры с УК. Ведь как только юристы горАда внимательно изучат типовые договоры — сразу же возникнет масса вопросов, уверен Исламгазин. Второй момент, который очень сильно изменит жизнь рядовых орловцев, если город возьмется за управление собственным жильем. И в первую очередь потребует отчет от УК по поводу израсходованных средств. Опять же, если юристы внимательно посмотрят на эти отчеты — сразу же возникнет логичный вопрос: а по какой форме отчитываются УК перед жителями? Более того, встанет вопрос и о том, действительно ли это отчет о выполнении условий подписанного договора?

Одна из самых больших проблем — работа с муниципальным жильем. Рафаил Исламгазин отметил, что как только доходит дело до капитального ремонта — сразу же видно, что ничего не делается. По логике вещей, сантехнику должен менять собственник, полы – тоже собственник, окна и двери — все это забота владельцев муниципального жилья, а не тех, кто живет там по договорам найма. Пока в Орле этого не видно. Более того, на общественном совете возникли вопросы по содержанию договоров с нанимателями муниципального жилья. Наниматели исправно платят за капитальный ремонт (это строка была включена в квартплату). Однако до фонда капремонта их средства не доходят.

Очень интересным оказался ответ представителя городской администрации Светланы Шерпелевой: в каждом районе есть уполномоченные сотрудники, у которых имеется доверенность на участие в общих собраниях жильцов. И город, по словам чиновницы, изо всех сил участвует в общих собраниях. Вот только по факту старшие по домам утверждают, что какие бы вопросы ни выносились на общее собрание жильцов, представители городской администрации всегда «воздерживаются». В итоге жильцам зачастую не хватает голосов для принятия важнейших решений, ведь голоса воздержавшихся всегда плюсуются представителями УК с голосами «против», было отмечено на заседании общественного совета.

Мэр Орла Василий Новиков отметил, что городу необходимо активнее участвовать в управлении муниципальным жильем. По мнению градоначальника, именно такая «отстраненность» лежит в корне накопившихся проблем в управлении МКД, начиная с крыш и заканчивая вывозом мусора. В публичной плоскости город ни с кем не спорит, всегда прикрываясь тем, что 15% — это слишком маленькая доля, чтобы хоть на что-то влиять. Между тем, в городской администрации есть специалисты, которые с учетом опыта работы могут дать вполне ценные советы неподкованным жильцам, а не просто прийти на общее собрание и поднять руку «за», «против» или в 99% случаев воздержаться. Чтобы сдвинуть ситуацию с мертвой точки, Василий Новиков даже сам решил посетить несколько собраний и проголосовать, если уж в многочисленных структурах городской администрации не удается найти человека, способного принимать на себя ответственность и решать судьбу муниципальных квартир.

Совет вне закона?

Опять же по поводу голосования «воздержался» на общих собраниях по выбору совета дома. Как рассказал Рафаил Исламгазин, представители городской администрации ссылаются на то, что в законах не прописано обязательное наличие устава совета дома. Да и сама структура «совет дома» не прописана в 131-ФЗ. Поэтому, по мнению общественника, необходимо вносить поправки и дополнения, чтобы актуализировать законы в соответствии с изменившимися реалиями жизни. Председателю совета дома сейчас не выдают удостоверения, его мнение не учитывают работники власти. В других регионах в нескольких муниципалитетах нормативно-правовыми актами уже приравняли председателя совета собственников к домкому, чтобы новые структуры могли эффективно работать. Орел пока ни мычит, ни телится.

Более того, в Орле уже есть прецеденты, когда представители «Первой городской управляющей компании» отказывались подписывать совместно с председателями совета дома акты выполненных работ. Естественно, что в устаревших договорах с УК не прописана такая структура, как совет дома. Т.е. уже поэтому их нужно актуализировать. Еще одна беда —  это согласование планов работ. Их необходимо формировать на основании летнего и весеннего осмотров. Но и этот пункт в подавляющем большинстве  договоров не прописан. В качестве примера привели МУП «ЖРЭП Заказчик» — там необходимо осмотреть более 200 домов. На основании этих осмотров составить 200 актов, и это только весной. Летом еще 200 осмотров и еще 200 актов по их итогам. При этом должны быть не формальные, а детальные осмотры с последующим анализом полученной информации. По факту же в акты осмотра пишут все что угодно, только не жизненно необходимые для дома вещи. И это не разовая ситуация. Старшие по домам на общественном совете жаловались, что такая ситуация повторяется из года в год вот уже 10 лет по всем УК. Обычно вписывают одно и то же — замену 500 метров крыши, 300 метров отмостки и что-нибудь похожее. Причем фактическое выполнение работ проверить бывает чрезвычайно сложно.

Два юриста — три точки зрения

В ходе заседания общественного совета старшие по домам попросили помочь в создании типового договора с УК. Понятно, что в каждом доме будут свои особенности в зависимости от типа строения, его возраста и предпочтений жильцов. Но сам «скелет» типового договора лучше разрабатывать с юристами горадминстрации, потому что юристы УК, по мнению граждан, будут изо всех сил препятствовать внедрению грамотных документов. Более того, если оставить старших по домам один на один с армией юристов УК, то согласование разногласий по тем или иным пунктам может растянуться на бесконечный срок. Единый же образец договора со всеми сглаженными острыми углами и проработанными «подводными камнями» существенно упростит и облегчит жизнь орловцев.

В итоге членам общественного совета было предложено рассмотреть 4 разных варианта договоров с УК и на их основании создать типовой договор. Из членов общественного совета предложили создать и редакционную коллегию, чтобы проработать этот документ. Сразу же обратили внимание на «грабли», на которые уже не раз наступали старшие по домам. Необходима помощь в согласовании различных правок, которые будут вноситься уже на советах конкретного дома. В УК категорически против таких поправок, считая, что договор должен быть типовым и не включать особенности конкретных многоэтажек.

Дьявол кроется в деталях

На заседании общественного совета подняли еще несколько важных тем. В частности, не секрет, что в Орле некоторые УК испытывают серьезные финансовые трудности. Порой доходит до ареста счетов. При этом жители продолжают платить за текущий ремонт и содержание жилья. Сюда входят в том числе и такие работы, от которых напрямую зависят жизни людей. Между тем, когда накладывается арест на счета дома, то арестованными оказываются и те деньги, которые необходимо расходовать (и порой экстренно расходовать), иначе за это придется платить уже в разы дороже. И, к сожалению, не рублями — термин «карточный домик» в Орле все чаще используют по отношению к тем домам, где не проводились элементарные, но экстренные работы. На общественном совете напомнили, что в типовом договоре с УК необходимо прописать и такие нюансы, чтобы финансовые трудности не ставили крест на текущих работах по дому, отметили выступающие в ходе совета. Судя по горячему обсуждению — эта тема достаточно больная. Безопасность людей не должна зависеть от ошибок руководства УК. Пока же люди остаются в заложниках юридических закорючек.

Подводя итог заседания общественного совета, мэр Орла Василий Новиков попросил  соблюсти баланс интересов — если поставить чересчур жесткие условия УК, то такой договор управляющие компании никогда не подпишут. Но и позволять дельцам забрать все права, а жильцам оставить обязанность платить деньги — тоже в корне не верно. Заседания общественного совета по ЖКХ проходят раз в два месяца, так что высока вероятность, что уже на следующем будут представлены результаты совместной работы по разработке типового договора с УК. Наше издание следит за этой темой.

Сергей Миляхин