Не дай себя завоевать: жилинспекция и граждане против недобросовестных УК

Не дай себя завоевать: жилинспекция и граждане против недобросовестных УК

Фото с сайта liport.ru

№45 (493) от 27.12.2017 г.

В Орле управляющие компании ведут невидимую большинству жителей войну за многоэтажные дома. В этой войне оказываются хороши любые средства – вплоть до подделки протоколов общего собрания собственников. Только в прошлом году орловская жилинспекция передала в ОБЭП 6 материалов по заявлениям жителей по подделкам протоколов общих собраний. В этом году пока подобных прецедентов нет, но это не значит, что недобросовестные управляющие компании прекратили войну за самые «лакомые» многоэтажки. Доказать факт подделки таких специфических документов, как протоколы общего собрания, чрезвычайно сложно, поэтому жителям необходимо знать, как поступить в случае попытки захвата их дома. Об этом «Орловской среде» рассказал начальник областного управления Государственной жилищной инспекции Анатолий Гаращенко.

Жильё моё

Сфера управления многоквартирными домами всегда была очень привлекательна для всякого рода мошенников. Напомним только недавний громкий скандал с 15-процентным повышением платы за содержание жилья. Тогда многие собственники высказывали претензии, что их управляющие компании не отчитываются перед жителями за проведенные работы. Подавляющее число орловских УК просто автоматически повысило плату за жилье, хотя должно было проводить собрания с собственниками и согласовывать как перечень работ, так и величину тарифа – ведь все дома находятся в разном состоянии. Между тем, как отметил в интервью «Орловской среде» начальник облуправления государственной жилищной инспекции Анатолий Гаращенко, получить лицензию на управление многоквартирным домом – вообще проблем не составляет. Нужно лишь найти человека, у которого отсутствует неснятая или непогашенная судимость за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления, который успешно сдаст квалификационный экзамен (из 100 вопросов надо правильно ответить на 84) –  и можно регистрировать условное ООО «Рога и копыта» с уставным капиталом в 10 000 рублей. При этом не надо иметь ни инвентаря, ни персонала. Более того, по словам Анатолия Гаращенко, в Орле таких управляющих компаний три четверти. Эти УК состоят из одного генерального директора и секретаря, который обрабатывает корреспонденцию. Кстати, именно в адрес таких УК и шли жалобы от жителей за непрозрачность в отчетах по управлению. Но сегодня речь пойдет про другую беду – попытки получить дом в управление незаконным способом.

«Мёртвые души» и прочие фокусы

В редакцию «Орловской среды» обратились жители одного из домов, где прошло общее собрание по вопросу о смене УК, о котором некоторые жители вообще ничего не слышали. Самое удивительное, что в протоколах стояла фамилия и подпись жительницы, которая умерла несколько лет назад. В другом случае, с которым мне пришлось столкнуться лично, представители на тот момент обслуживающей организации прошли по квартирам дома №1 на улице Картукова якобы с анкетами о работе обслуживающей организации. А потом оформили эти анкеты как заочное голосование по выбору управляющей компании. Самое интересное, что инициативная группа жильцов как раз накануне пыталась провести общее собрание и не смогла этого сделать. Дело в том, что ряд жильцов просто сдает квартиры в аренду и найти собственников проблематично, а часть жителей отказалась участвовать даже в очно-заочном голосовании  – и в итоге набрать хотя бы половину голосов не удалось. А у представителей обслуживающей организации каким-то чудом получилось собрать необходимое число голосов жителей (документы опубликованы на официальном сайте этой УК). Можно ли что-то сделать с «мертвыми душами» и как быть, если жители слишком поздно узнали о факте фальсификации протоколов?

Как пояснил Анатолий Гаращенко, все протоколы собраний должны направляться в жилищную инспекцию. Причем жители передают протокол в свою УК, а уже она передает документы в жилинспекцию. И если нет протокола, но стало известно, что собрание прошло, то жители могут обратиться с заявлением, и за нарушение лицензионных требований может быть наложен штраф до 200 000 рублей. Также жителям следует знать, что 327 статья Уголовного кодекса РФ (подделка, изготовление или сбыт поддельных документов, государственных наград, штампов, печатей, бланков) была дополнена. Подделка протоколов общих собраний собственников стала уголовно наказуемым деянием и предполагает широкий спектр наказаний: от штрафа 80 000 рублей до ареста на полгода. Что же касается срока давности, то проблема скорее не в этом, отметил Анатолий Гаращенко. Гораздо сложнее выявить и доказать факт подделки протоколов. Чтобы доказать, что кто-то подделал протокол общего собрания, сотрудникам полиции придется опросить всех жителей, которые принимали участие в голосовании. Необходимо установить, кто был инициатором, проверить законность проведения процедуры голосования, а самое главное – доказать умысел инициатора голосования на подделку этого протокола.

С чем же по факту пришлось столкнуться в Орле? Нередко местом сбора протоколов (листов голосования) указывается почтовый ящик инициатора голосования. И если людям выдают нормальные бюллетени для голосования, то кто и что положил в ящик – проверить уже невозможно. В этой ситуации доказать умысел на подделку документов практически нереально. Самое страшное, что грозит мошеннику –– это статья «халатность». И то с натяжкой. Ведь собственник –  не должностное лицо и мог не знать всех нюансов выдачи и сбора бюллетений.

Есть еще и такой важный момент: когда приносят протоколы голосования, в них могут быть различные нарушения, например собственники 1/3 квартиры проголосовали за нее полностью. Или вообще подпись поставили не собственники, а арендаторы. Или упомянутые уже «мертвые души». В таких случаях жилинспекция запрашивает Росреестр о собственниках квартир и о их долях, чтобы сравнить с результатами голосования. Если же коснуться реальности, то, например, в знаменитой орловской «китайской стене» – полтора десятка подъездов. Сколько нужно времени, чтобы опросить жителей и убедиться, голосовали они или нет?  Между тем орловская жилинспекция продолжает «закручивать гайки» и теперь вносит данные о выборе УК в реестр только после проверки представленных сведений о результатах голосования в соответствии с данными Росреестра.

«Лакомые» новостройки

Еще одна довольно распространенная ситуация касается новостроек. Дело в том, что дома нередко вводятся в строй по секциям. И жители одной секции могут отдать предпочтение условной УК «Альфа», а жители второй секции после завершения строительства выбрать «Бету». При этом дикое желание получить новостройку под свое крыло вообще может испытывать УК «Гамма». В этой ситуации применяется такое правило: до момента сдачи всех недостроенных секций (когда нет кворума или еще не всеми получены документы на право собственности) жильцы заключают договор на обслуживание, а не на управление. Но как только дом будет полностью достроен, администрация города должна объявить конкурс по отбору УК для этой новостройки. Обычно в Орле на эту процедуру (пока все заселятся в дом и оформят необходимые документы) отводится месяц. При этом (важный нюанс!) если дом сдается посекционно и жильцы первой секции уже проголосовали за выбор какой-то УК, то после сдачи всего дома необходимо провести повторное голосование для учета мнения всех собственников, уточнили в жилинспекции.

Все в суд?

Если в доме все же  произошла фальсификация договора общего собрания, то обжаловать протокол можно только в суде. При этом, как показывает опыт, недобросовестные УК не сдаются, даже если проигрывают суд первой инстанции, и продолжают бороться с жителями до последней возможности. Поэтому, если жильцы захотят восстановить справедливость, им необходимо готовиться к очень длительной судебной тяжбе. Впрочем, в жилинспекции подсказали более короткий, хотя и не менее сложный вариант – провести новое собрание собственников и избавиться от нежелательной УК. Исходя из всех норм – решение более позднего собрания и будет иметь силу.

Столкнулись в жилинспекции и с таким необычным способом заполучить дом в управление мошенническим путем. Собственники жилья решили уйти от старой УК, провели собрание и выбрали себе новую УК. Представители старой УК, которые хотели оставить этот дом себе, нашли одного из маргинальных жителей и от его имени обратились в суд с обжалованием решения общего собрания. Естественно, на время судебных разбирательств, сведения в реестр о новой УК не вносятся. И все это время прежняя УК (которая так не нравилась жителям, что они решили от нее избавиться) продолжала собирать платежи и уже в открытую не проводить никаких работ в доме. Понимая, что дело будет все равно проиграно во всех инстанциях, прежняя УК просто выкачивала деньги со счетов дома.

Поэтому в жилинспекции советуют жильцам тщательно готовиться к проведению общих собраний по смене управляющей компании. Предварительно можно провести переговоры с несколькими новыми УК и определиться, к кому же хотят перейти жители. Более того, новая УК может помочь жильцам в проведении общих собраний и сразу же на собрании раздать договоры управления. Это позволит не только минимизировать сроки по смене управляющей компании, но и позволит защититься от недобросовестных действий со стороны прежней УК. А это отнюдь не лишнее. Так, например, Анатолий Гаращенко привел в пример реальный случай. В жилинспекцию пришел представитель УК, которая не смогла качественной работой удержать жильцов, и принес якобы заявление в суд.  Таким образом недобросовестная УК пыталась остановить процедуру  и не дать внести в реестр сведения о новой УК, выбранной жильцами. На сайте же суда никакой информации о принятии документов к рассмотрению не было, поэтому в жилинспекции не повелись на такую уловку мошенников. Так что представители недобросовестных УК готовы идти на любые шаги, чтобы получить доступ к средствам жителей. А орловцам не стоит забывать, что не всегда война с жителями идет открыто и явно.

Сергей Миляхин