22 сентября 2021



Обсервитутят на раз…

«Орловская искра», № 35 (1256) от 17 сентября 2021 года

Один человек, вполне себе порядочный и честный, не знал, что такое сервитут. Ну, так уж сложилась его жизнь – далёк он был от тех сфер, где этот самый сервитут применяется.

А тут и сын его подрос, в года вошёл, и решил этот добрый человек купить юноше отдельное жильё. Не апартаменты, конечно, сами понимаете, а простую однокомнатную квартиру. Стал интересоваться, рекламу просматривать, объявления почитывать, зашёл и на «Avito». И – вот оно, подходящее предложение: Заводской район города Орла, ул. Коллективная, д. 3, третий этаж строящегося пятиэтажного кирпичного дома, та самая «однушка» общей площадью 35,9 кв. м. И район тихий, и от их дома недалеко, и цена умеренная.

Собрались они с сыном, сели в свой тридцатилетний «Фольксваген» и поехали по этому адресу – посмотреть на месте собственными глазами, что и как. Глядят – возведено пока только три этажа из пяти. Участок под стройкой совсем небольшой, ограда поставлена впритык к стенам, фасад выходит практически на дорогу, особо и развернуться негде. Купишь такое жильё, а собственную машину и поставить будет некуда, разве что прямо на проезжей части. Сомнительно как-то…

Словом, почесал мужик лысину и решил посоветоваться с друзьями. Они ему и говорят: «Смотри, на ограде вывешен так называемый паспорт объекта. Застройщик – ООО «Спецстрой». Подрядчик – ООО «Титан». Разрешение на строительство номер такой-то, ввод в эксплуатацию – II квартал 2022 года. По этим данным всё можно выяснить».

Поговорили со знакомыми строителями, депутатами и даже с одним бывшим заместителем главы района. И те на пальцах объяснили доброму человеку, не знавшему, что такое сервитут, – как в Орле делается строительный бизнес.

Ещё в 2017 году чиновники городской администрации присмотрели очередной земельный участок, на котором можно было бы заработать – тот самый, по адресу: ул. Коллективная, д. 3, с кадастровым номером 57:25:0020131:239, общей площадью 1143 кв. м и разрешённым использованием под многоэтажную жилую застройку.

В декабре 2017 года глава администрации г. Орла подписывает постановление о проведении аукциона на право заключения договора аренды этого земельного участка. На аукцион заявился только один участник – АО «УКС г. Орла», с которым городское Управление муниципального имущества и землепользования 25 января 2018 года и заключило договор. Арендная плата была установлена в размере 434 тысячи с хвостиком руб. в год.

Однако, если честно, то земельный участок не совсем вписывался в нормативы – был маловат. Но такие пустяки никогда наших чиновников не смущали. 4 июня 2018 года публичные слушания благополучно одобрили отклонения от предельных параметров разрешённого строительства. А уже 6 июня исполняющий обязанности начальника Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области В. Миронов подписал приказ, разрешающий такие отклонения.

А чуть раньше, в апреле, Управление коммунальным хозяйством города Орла в лице его тогдашнего начальника небезызвестной С. Климовой и Управление капитального строительства г. Орла в лице его директора А. Боева подписали соглашение об установлении права ограниченного пользования (сервитута) муниципальным земельным участком в границах красных линий по ул. Коллективной. То есть добавили еще кусок земли площадью 137,5 кв. метра – в частности, как раз для организации гостевых автостоянок рядом с будущей стройкой. Но – внимание! – сервитут был установлен всего лишь на один год с момента подписания соглашения, то есть по 16 апреля 2019 года.

Всё это нужно было для того, чтобы получить положительное заключение экспертизы проектной документации на объект капитального строительства. А после этого областное Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства с чистой совестью дало разрешение на строительство пятиэтажного дома по адресу: ул. Коллективная, 3.

Договор аренды продлили ещё на три года. А в ноябре 2020 года АО «УКС г. Орла» заключило договор «купли-продажи инвестиционного проекта строительства жилого многоэтажного дома» с ООО «Спецстрой». Сумма сделки – ещё раз внимание! – составила уже 5 миллионов 328 тысяч рублей. Прямая выгода! Землю же «инвестору» передали в субаренду.

Новым подрядчиком стало ООО «Титан», директором которого является депутат Орловского городского Совета А. Головин. К слову, 8 сентября 2021 года газета «Орловская среда» в статье «Как получить городскую землю за копейки» подробно рассказала, как связаны между собой «Спецстрой» и «Титан» и как они оба замыкаются на А. Головина.

Отдельная изюминка состоит в том, что стройка на ул. Коллективной, 3 расположена на территории округа № 15, по которому единоросс А. Головин избирался в горсовет.

Но, как это всегда и бывает в нашей орловской действительности, ложка дёгтя испортила «инвесторам» всю бочку мёда. Областное Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства в очередной раз в прошлом году покладисто продлило разрешение на строительство до 24 сентября нынешнего года. А дом пока что не готов. Так что продлевать придётся снова. И вот тут-то, как гвоздь из подошвы башмака, и вылезет пресловутый сервитут.

Когда давали положительное заключение экспертизы и разрешение на строительство, он был. Да, Климова «пошла навстречу нужным людям» всего на год, и тогда все ответственные товарищи закрыли глаза на эту уловку. Но в любом случае срок его действия, как мы помним, закончился еще весной 2019 года. Нового же соглашения о сервитуте в природе не существует. И задним числом его изготовить невозможно. Кто из городских чиновников сегодня, когда прокуратура области держит их в постоянном тонусе, рискнёт подписать неправомерные документы?

Почему же этот сервитут не установили сразу на несколько лет, хотя бы до окончания строительства? Да, скорее всего, потому, что прекрасно знали: это не выход из ситуации. Ну, положим, построенная пятиэтажка простоит лет пятьдесят-семьдесят. Так что же, и муниципальную землю частнику на весь этот срок отдавать в пользование? А без этого, хоть убейся об стену, земли для строительства не хватает – таковы нормативы! Отсюда ещё один вопрос: а как же без него шло строительство? Это ведь тоже прямое нарушение закона.

Можно ручаться, что теперь не рискнёт поставить свою подпись под очередным продлением разрешения на строительство и руководитель Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области В. Миронов. Полного пакета документов на сегодняшний день – нет. Это факт, и он уже пахнет уголовным делом.

И потому после 24 сентября 2021 года Управление по государственному строительному надзору Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области, которое возглавляет господин А. Емец, обязано остановить строительство. Это ведь не шутки – многоэтажный дом, строительная техника, рабочие, требования безопасности…

Так и получилось, что одна, казалось бы, незначительная подтасовка документов загнала в практически безвыходный тупик стольких важных чиновников городской и областной администраций. Вот вам и сервитут!

…Обо всём этом опытные люди и рассказали нашему герою. А заодно посоветовали почитать в местных СМИ о том, кто такой депутат А. Головин и чем он уже успел «прославиться». Об этом много писали и «Красная строка», и «Орловские новости», и «Орловская среда», и «Орловская искра».

А один приятель, будучи человеком битым жизнью, настойчиво рекомендовал незадачливому покупателю квартир хорошенько подумать при одном лишь упоминании слова «сервитут». Потому как – могут обсервитутить…

Василий Онуфриев

 

 

От редакции «Орловской среды»:

В последнее время в региональных СМИ участились публикации по вопросам распоряжения городской землей, и вопросы эти явно имеют криминальный оттенок. Вот и в опубликованной выше статье «Орловской искры» затронут механизм фиктивного оформления сервитута земельного участка, граничащего с участком, на котором планируется строительство жилого дома большей площади, чем там можно построить. Сервитут нужен лишь для того, чтобы получить разрешение на строительство. Но мы рассмотрели ситуацию со строительством жилого дома на ул. Коллективной, д. 3 в г. Орле немного глубже – и появилось еще больше вопросов.

Итак, земельный участок по ул. Коллективной, д. 3 с кадастровым номером 57:25:0020131:239 имеет площадь 1143 кв. м, вид разрешенного использования – многоквартирные жилые дома 5-18 этажей. Как можно построить высотку на таком маленьком участке и соблюсти требования по наличию парковки и дворовой территории с озеленением, представить сложно, а если точно – невозможно. Именно поэтому, когда администрация города Орла объявила торги по аренде этого участка, никто из крупных и серьезных застройщиков города не заявился на него (при том, что в городе дефицит свободных участков под строительство). Это и понятно: просчитывать риски, когда работаешь по закону, люди умеют. Единственным участником и победителем аукциона по аренде данного участка стало АО «Управление капитального строительства г. Орла» – 100% акций данного общества находятся в собственности города Орла. Так что по факту это муниципальная компания.

25.01.2018 г. УМИЗ администрации города Орла заключает договор аренды участка с АО «УКС г. Орла» сроком до 24.09.2020 г. (в июне 2020 года договор продляют до 24.09.2023 г.). АО «УКС г. Орла» 29.06.2018 г. получает от и. о. начальника Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области В.С. Миронова разрешение на строительство 6-этажного дома (позже разрешение на строительство трижды продлевается, последнее действует до 24.09.2021 г.), при этом, как указано выше, для соответствия требованиям к площади участка АО «УКС г. Орла» заключается договор № 81 от 27.08.2020 г. на установление сервитута в отношении части земельного участка с МКУ «УКХ города Орла».

Занимаясь с 2018 года разработкой участка, АО «УКС г. Орла» вдруг решает избавиться от него. И 24.11.2020 г. между АО «УКС г. Орла» и ООО «Спецстрой» (директор Плясов Д.В.) заключается очень странный договор, поименованный как «Договор купли-продажи инвестиционного проекта строительства жилого многоэтажного дома по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Коллективная, д. 3». По данному договору АО «УКС г. Орла» передает ООО «Спецстрой» права и обязанности заказчика-застройщика, передает указанный земельный участок в субаренду, уступает права по договору на установление сервитута, передает всю документацию по строительству.

Мы поинтересовались у знающих людей, что же это такое – продажа инвестиционного проекта? Как выяснилось, это просто завуалированный способ избежать публичных процедур при переоформлении прав на муниципальный земельный участок и очень похоже на притворную сделку (справка: статья 170 Гражданского кодекса РФ – притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна).

Вот этот «Договор купли-продажи инвестиционного проекта строительства жилого многоэтажного дома по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Коллективная, д. 3» и вызывает множество вопросов, которыми, на наш взгляд, должны заинтересоваться и надзорные органы:

1) вызывает сомнения правовая природа данного договора: предмета договора как такового нет; договор купли-продажи, но нет продавца и покупателя, везде по тексту идет речь об уступке прав, а не о купле-продаже. По этому «договору» АО «УКС г. Орла» передает ООО «Спецстрой» права и обязанности заказчика-застройщика, при этом согласно Градостроительному кодексу РФ застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику (ст. 1);

2) АО «УКС г. Орла» уступает ООО «Спецстрой» права и обязанности по договору № 81 на установление сервитута в отношении части земельного участка от 27.08.2020 г., уведомив МКУ «УКХ города Орла», при этом договор о сервитуте датирован 27.08.2020 г., а разрешение на строительство АО «УКС г. Орла» получало 29.06.2018 г. Если этот сервитут для парковок или еще чего-то при нехватке площади у участка по ул. Коллективной, д. 3, то возникает вопрос о законности выдачи такого разрешения. Также вызывает сомнение соблюдение норм Земельного кодекса РФ (статьи 39.23, 39.24, 39.26) при заключении договора о сервитуте с МКУ «УКХ города Орла»;

3) субаренда земельного участка: «Договор купли-продажи инвестиционного проекта строительства жилого многоэтажного дома по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Коллективная, д. 3» заключен 24.11.2020 г., а в договоре субаренды земли от 30.11.2020 г. согласие от арендодателя (УМИЗ администрации города Орла) датировано 15.10.2020, т.е. до заключения договора с ООО «Спецстрой»;

4) как АО «УКС г. Орла» определило цену по этому «инвестиционному договору»? Из чего сложились 5 328 000 рублей? Какова сумма затрат, которые АО «УКС г. Орла» понесло по этому объекту с 2018 года?

5) АО «УКС г. Орла» – акционерное общество со 100% долей города Орла, проходила ли эта сделка согласование через совет директоров или через решение единственного акционера?

6) почему АО «УКС г. Орла» заключило «договор» именно с ООО «Спецстрой»? Ведь могли быть и другие желающие получить участок без торгов, и кто-то мог предложить большую цену. А АО «УКС г. Орла» как муниципальное общество не должно ли было провести конкурентные процедуры в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2011 г. № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» по отбору услуг технического заказчика? Можно предположить, что такая форма «договора» и была выбрана с целью обойти требования данного закона и тем самым законодательство о защите конкуренции.

Данные вопросы наводят на предположения, что не просто так муниципальное акционерное общество вдруг ни с того ни с сего отказывается строить дом (хотя могло бы просто передать по договору функции застройщика техническому заказчику), чтобы потом продать квартиры и получить в разы большую прибыль (а соответственно, и отчисления в городской бюджет в виде дивидендов от чистой прибыли). Но теперь АО «УКС г. Орла» получает лишь мизерный доход от договора субаренды земельного участка, а всю прибыль от продажи квартир получит некое ООО!

Ну и, конечно, главный вопрос. Как пишет «Орловская искра», тема использования городской земли с сомнительными схемами в пользу ООО «Спецстрой» возникает не в первый раз. И это уже похоже на многолетнюю и системную работу (очень напоминает деятельность ОПГ), и здесь не может обходиться без долгих связей и договоренностей с чиновниками.

Так в чем же секрет такой благосклонности к ООО «Спецстрой»? Только ли в том, что это общество напрямую аффилировано с депутатом Орловского городского Совета народных депутатов, членом комитета по строительству, перспективному развитию города, членом партии «Единая Россия» А. А. Головиным? Или, может, дело еще в том, что директор ООО «Спецстрой» Д.В. Плясов также является председателем правления в ТСЖ «Горки», которое управляет элитным коттеджным поселком, где расположены домовладения спикера Орловского областного Совета народных депутатов Л.С. Музалевского, бывшего сити-менеджера Орла А.С. Муромского и других чиновников – однопартийцев депутата А.А. Головина? Может, это и является решающим фактором при реализации сомнительных схем по предоставлению участков? Подробно об этом мог бы, наверное, рассказать С.В. Поляков, много лет бывший замом начальника городского УМИЗ и отвечавший как раз за земельные отношения и теперь ставший начальником управления, или и. о. начальника Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области В.С. Миронов, который в лёгкую выдает ООО «Спецстрой» разрешения на ввод в эксплуатацию сомнительно построенных объектов (как описанная нами ранее ситуация со строительством «офиса» на ул. Васильевской, д. 156). Как откажешь таким людям?

Между тем дом на ул. Коллективной, 3 еще не построен, срок разрешения на строительство истекает 24.09.2021 г., с сервитутом все очень сомнительно, а в Интернете куча объявлений по продаже квартир в этом доме! При том, что в отличие от АО «УКС г. Орла», ни ООО «Спецстрой», ни, как видно на фото со стройки в публикации «Орловской искры», подрядчик ООО «Титан» (директор А.А. Головин), не являются членами специализированных строительных СРО, а следовательно, в соответствии с градостроительным законодательством, не могут строить многоквартирные жилые дома (вопрос к Управлению по государственному строительному надзору Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области).

Похоже, нас ждет новая история с обманутыми дольщиками?

 

Опубликовано 22 Сен 2021 в 15:23. В рубриках: Проблема. Вы можете следить за ответами к этой записи через RSS 2.0. Отзывы и пинг пока закрыты. Количество просмотров: 387

Комментарии закрыты.

Новости

ПОДПИШИСЬ ЗА ОТСТАВКУ МУЗАЛЕВСКОГО!



19 СЕНТЯБРЯ ГОЛОСУЕМ ПО СОВЕСТИ!



Уголовная ответственность за фальсификацию выборов.



Сегодня депутаты Справедливой команды посетили строительный объект Красный мост. Работы не ведутся, строительная техника исчезла в неизвестном направлении… Депутаты Справедливой команды держат ситуацию на контроле.



ЧТО НАШЛА СПРАВЕДЛИВАЯ КОМАНДА?



СРОКИ РЕКОНСТРУКЦИИ КРАСНОГО МОСТА, СКОРЕЕ ВСЕГО, БУДУТ УВЕЛИЧЕНЫ.



Вечерний гость - Виталий Рыбаков.



Небезопасные - Безопасные дороги в Орловском районе.



Виталий Рыбаков о скудном бюджете г. Орла



ФАКТ ПО ИМЕНИ ПАРАХИН



Обращение



О переделе рынка пассажирских перевозок в орле



Остаёмся дома!



Свежий номер

Реклама

При цитировании материалов
прямая гиперссылка
на orelsreda.ru обязательна
Главный редактор: Татьяна Филёва
Свидетельство о регистрации СМИ ПИ № ФС 57-0992 Р
Реклама на orelsreda.ru и печатной версии "Орловская среда"
Для пресс-служб и размещения рекламы: : orelsreda@list.ru
тел.: (4862) 76-20-60
адрес: г. Орёл, ул. Салтыкова-Щедрина, д. 25/27, пом.1
Наш индекс: 302028
© 2013-2020 ООО "Агентство "Орловская среда"